Fb pixel

Jak je to s hypotékou při rozvodu?

Závazek z hypotéky je obvykle na celý život, který však přináší nejrůznější situace. Jednou z nich je i rozvod, který podle statistik potká polovinu manželství. V takovém případě je nutno řešit hypoteční úvěr, kdo bude platit splátky, co bude s domem atd.

Jak je to s hypotékou při rozvodu?

Je mylné si představovat, že pokud se partneři majetkově vypořádají, tak by ten z manželů, který hypotéku nepřevezme, by byl z hypotéky automaticky vyvázán. Banku totiž rozvodové vypořádání mezi manželi vůbec nezajímá, neboť jsou jí zavázáni oba. Nejhorší situací je, pokud je banka nucena podat žalobu a splácení hypotéky se stane předmětem soudního řízení. Této nepříjemné variantě lze ovšem předejít několika způsoby.

Prodej nemovitosti

Zřejmě nejjednodušší variantou je prodej nemovitosti, kdy manželé z výtěžku zaplatí nesplacenou část hypotečního úvěru. To je ovšem krajní řešení, které předpokládá, že oba exmanželé se mají kam nastěhovat. Důležité je to především pro toho z manželů, který bude nadále pečovat o děti.

Přepsání na jednoho vlastníka

Hypotéka se může také přepsat na jednoho z manželů, který se souhlasem banky převezme závazek na sebe a zbývající část hypotéky bude splácet sám. Banka bude nejprve posuzovat bonitu dlužníka, pak bude vyžadovat předložení pravomocného rozsudku o rozvodu, dohodu o majetkovém vypořádání a podání žádosti o vyvázání druhého manžele ze závazku. Pokud shledá bonitu jednoho z manželů nedostačující, pak druhého manžela ze závazku nevyváže. V praxi se často stane vlastníkem nemovitosti manželka s dětmi, která nemá dostatek finančních prostředků. Pak se může novým spoludlužníkem stát například její nový partner, případně rodiče nebo sourozenci

Další varianty

Řešením je rovněž dohoda na výši splátek pro každého z manželů, což musí rovněž odsouhlasit banka. Nebo si každý z rozvedených manželů ponechá ideální polovinu nemovitosti a splácet budou částky, na kterých se dohodnou. Splácet mohou také oba, přičemž se nemovitost přepíše na toho, který v ní bude bydlet. Zpravidla to bývá ten z manželů, kterému soud svěří děti do péče.

Hypotéky se stále drží na minimu

Hypotéky se stále drží na minimu

Pro zájemce o nové bydlení je to pozitivní zpráva. V letošním roce poskytly banky hypotéky za 18 miliard korun. Ovšem dál to již zřejmě nepůjde, neboť kapacita banka i nabídka nemovitostí má své limity. V meziročním srovnání sice poptávka po hypotékách nepatrně klesla, ale objemově byl letošní březen rekordní, jelikož výrazně vzrostla průměrná půjčená částka na 1,910 milionů Kč.

Klesají i úrokové sazby

Průměrná úroková sazba hypoték sjednaných v letošním březnu dokonce poprvé v historii klesla pod dvě procenta a zastavila se na hodnotě 1,97%. V porovnání s loňským rokem jsou nyní sazby hypoték o 19 setin procentního bodu níže a podle analytiků nedosáhl index průměrných nabídkových sazeb ještě svého minima.

Méně se v březnu dařilo stavebním spořitelnám. Jejich produkce v lednu a únoru rostla meziročně o desítky procent, ovšem v březnu nastal propad. Hodnota sjednaných úvěrů činí 2,987 mld.Kč, což je o 500 milionů méně, než v r. 2015. Velký meziroční pokles produkce vykázala Českomoravská stavební spořitelna, která poskytla v březnu úvěry za 0,784 mld.Kč, což znamená meziroční propad o více než 50%. Téměř stejnou produkci vykázala v březnu i Modrá pyramida, která tak potvrdila svou pozici dvojky na trhu.

Čtvrtletní výsledky vzbuzují respekt

Březnový propad není ničím dramatickým, neboť meziročně se stavebním spořitelnám daří lépe. Za celé první čtvrtletí letošního roku činí součet úroků sjednaných stavebními spořitelnami hodnotu 10,2 miliardy korun, což je o 1 mld. více než loni. Dokonce je to od rekordního roku 2006 druhý nejlepší výsledek. Tehdy objem sjednaných hypotečních úvěrů převýšil částku 12 mld. Kč. Na letošním oživení má největší podíl Modrá pyramida a Wüstenrot stavební spořitelny.

Ještě lepších výsledků dosahují hypoteční banky, jejichž produkce v letošních měsících ještě neklesla pod 12 mld. Za první čtvrtletí činí suma sjednaných hypotečních úvěrů 45,2 miliard Kč, což je v součtu se stavebními spořitelnami o 16% více než loni.

Předpokládá se, že velký zájem o hypotéky potrvá po celé první pololetí a úrokové sazby ještě mírně poklesnou. U běžných typů hypoték mohou klienti s dobrou bonitou a hodnotnou zástavou dosáhnout na úrokovou sazbu mezi 1,7 – 1,9 procent.

Hypotéky se těší stále většímu zájmu

Hypotéky se těší stále většímu zájmu

Hypotéky jsou stále velice dostupné a poměrně levné, což má za následek růst cen nemovitostí a obzvláště bytů. Rekordně nízké úrokové sazby lákají Čechy k pořizování nového bydlení s využitím hypotečního úvěru.

Průměrná úroková sazba hypoték sjednaných v letošním březnu dokonce poprvé v historii byla nižší než 2% a lze předpokládat, že v nejbližší době může ještě o něco klesnout. Tyto příznivé okolnosti by ale neměly zájemce o hypotéku povzbudit ke zbytečné uspěchanosti, jelikož by si mohli zadělat na pozdější komplikace.

Hypotéky totiž mohou skrývat některé záludnosti, které běžný žadatel nemusí ani odhalit. Platí to stejně jako u jiných produktů nabízených na finančním trhu. Spotřebitel může být po uzavření smlouvy postaven do nevýhodné situace, která mu může způsobit časové, administrativní i finanční problémy. Na které záludnosti je třeba si dát pozor?

Nestandardní ustanovení smlouvy

Občas bývá text zákazů a příkazů formulován pro klienta poněkud nejasně. V některých úvěrových podmínkách mohou být ustanovení, podle kterých může mít stejné následky jako porušení úvěrového vztahu například i jakákoliv informace, která nabourá důvěru banky v klientovy schopnosti plnit své závazky. Banky pak může požadovat okamžité splacení hypotéky. Příkladem ztráty důvěry může být nepravdivá zmínka o klientovi na sociálních sítích.

Zákaz zcizení nebo zatížení

Banky mohou vyžadovat tzv. negative pledge, což znamená zákaz prodeje nebo zatížení zástavou, věcným břemenem apd. Prakticky to znamená vyšší administrativní náročnost, časovou prodlevu a nutnou součinnost s bankou při prodeji nemovitosti nebo refinancování hypotéky. Proto platí jako v jiných případech, že člověk by si před podpisem měl smlouvu pozorně přečíst, třeba si ji vzít domů a v případe nejasností si nechat vše vysvětlit.

Daň z nabytí nemovitosti bude možná na kupujícím

Daň z nabytí nemovitosti bude možná na kupujícím

Dosud byla povinnost platit daň z převodu nemovitosti na prodávajícím, pokud se obě strany nedohodly jinak. Kupující ručil za zaplacení daně pro případ, že by prodávající daň nezaplatil.

Nový občanský zákoník zavedl termín nabytí nemovitosti a v návaznosti na to došlo i ke změně v placení daně. Poslanecká sněmovna již schválila novelu zákona, podle kterého by měla být povinnost platit daň z nabytí nemovitosti přesunuta na kupujícího. Pokud tuto novelu schválí i senát a podepíše ji president republiky, bude povinnost platit daň z nabytí nemovitosti na kupujícím. Konkrétně by to mělo platit od podzimu, jelikož změna má začít platit první den třetího měsíce od vyhlášení zákona ve sbírce.

Jaký přínos je očekáván

Vláda si od této změny slibuje větší jednoznačnost zákona a lepší výběr daně. Za loňský rok díky této dani získal stát do svého rozpočtu 11 miliard korun. Dosud platný zákon umožňuje oběma stranám transakce, aby se dohodly, kdo z nich daň zaplatí. Zpravidla ji tedy zatím platí prodávající a kupující má roli ručitele. Novela zákona institut ručení ruší. Beze změny zůstane čtyřprocentní sazba daně.

Daň z nabytí v některých případech již platí nabyvatel

Podle současně platné právní úpravy daň z nabytí platí nabyvatel nemovitosti již v některých stanovených případech. Jsou jimi například dražby nebo vydržení. Ministr financí již dříve ujistil, že banky se této změně přizpůsobí a budou klientům půjčovat i na zaplacení daně. Také by mělo nadále být umožněno poplatníkům odečítat si od základu daně z příjmu úroky z hypotéky nebo ze stavebního spoření, pokud z úvěru zaplatí nejen nemovitost, ale nově i daň z jejího nabytí.

Opozice při schvalování novely zákona neuspěla s návrhem zrušit celou daň z nabytí, kterou považuje za zbytečnou. Sněmovna neschválila ani jeden z návrhů ODS na snížení sazby daně na tři, dvě ani jedno procento.

Co ještě přinese novela zákona

Bez dalších podmínek osvobozuje kraje, obce a jejich svazky od placení daně z nabytí. Samosprávy nebudou dokonce ani muset podávat daňová přiznání. Předloha novely zákona zjednodušuje určení základu daně v případě směny nemovitých věcí. Další změna se týká osvobození prvního úplatného nabytí nových staveb a jednotek. Nově se toto osvobození bude vztahovat pouze na stavby a jednotky dokončené nebo užívané, nikoliv na rozestavěné.

Získání úvěru již nebude tak snadné

Získání úvěru již nebude tak snadné

Peněžní ústavy a různé nebankovní společnosti poskytující úvěry budou muset s největší pravděpodobností více prověřovat zájemce o půjčky a úvěry. Poslanecká sněmovna schválila 3.6. letošního roku vládní návrh zákona o spotřebitelském úvěru, který ještě projedná Senát a pokud ho následně podepíše president republiky, budou mít poskytovatelé úvěrů mimo jiných ještě další povinnost.

A sice podrobně zkoumat schopnost spotřebitele splácet úvěr, a to porovnáním jeho příjmů a výdajů i podle dalších kritérií. Vládu k tomuto kroku vedl stoupající počet obyvatel, kteří nejsou schopni splácet půjčky. Podle dostupných údajů je v ČR nyní nejméně 337 tisíc takových lidí.

Co se stane při nesplnění povinnosti

Pokud by poskytovatel úvěru svou povinnost nesplnil, bude smlouva o úvěru neplatná. Spotřebitel bude moci půjčku vrátit „v době přiměřené svým možnostem“. Neplatil by žádné úroky nebo poplatky, už zaplacené úroky dostane zpět a vrátí pouze jistinu ve splátkách, odpovídajících jeho majetkovým poměrům.

Cílem je ochrana spotřebitele

Pro spotřebitele by měl být vládní návrh výhodný, protože by si mohl dobu splácení určit fakticky sám. Cílovým subjektem návrhu jsou především nejrůznější nebankovní poskytovatelé úvěru, kteří si doposud s bonitou a schopností klientů splácet neděli žádné starosti. Ovšem i banky, které prověřují bonitu klientů daleko přísněji než nebankovní subjekty, se budou muset mít více na pozoru. V minulosti totiž spadla do dluhové pasti řada Čechů třeba i kvůli navyšování kontokorentu bez jejich vědomí, nebo vysokým předschváleným půjčkám.

Věřitel by měl znát i výdaje klienta. Doposud zpravidla pro získání úvěru stačí doložit výši příjmů a nebýt v registru dlužníků. Napříště tedy poskytovatel úvěru bude muset posoudit příjmy a výdaje spotřebitele s ohledem na předpokládanou výši splátek. Tuto povinnost má věřitel i dnes, ale je možné, že banky začnou vyžadovat k žádosti o úvěr více dokladů o příjmech a výdajích než doposud. Také bude záležet na výkladu ČNB, jaké dokumenty bude od licencovaných poskytovatelů pro prokázání důkladného ověření úvěruschopnosti vyžadovat.

Jak na odhad nemovitosti

Jak na odhad nemovitosti

Nejčastější formou financování nového bydlení jsou hypotéky. Základní podmínkou pro její poskytnutí je ručení nemovitostí v odpovídající hodnotě. Na základě odhadnuté ceny pak banka určí, kolik klientovi půjčí. Rozdíly mezi cenami hypoték jsou minimální, takže při porovnávání výhodnosti nabídky rozhodují detaily. Poplatky za odhad jsou ovšem poměrně vysoké a také rozdílné a dokáží celkovou cenu hypotéky značně zvednout. Proto pokud nemusíte, neplaťte zbytečně tisícikoruny navíc.

Ceny za odhad nemovitosti

Odhad, čili řečeno úředně znalecké stanovení zástavní hodnoty nemovitosti, stojí od 0 do 6 tisíc Kč. Záleží na typu nemovitosti a metodě posouzení. Pro banku provádí odhad licencovaný znalec na základě cenového hodnocení na místě. Obvykle se cena pohybuje v takovém případ v rozmezí 1750-6000 Kč. Velké banky dokáží cenu zástavy určit on-line „na dálku“, což je výhodné z hlediska rychlosti i ceny. Některé banky tuto službu nabízejí i zadarmo.

Pro klienta je to nevýhodné pouze proto, že samotný výstup se stává součástí úvěrové dokumentace. Ačkoliv si tedy klient za odhad zaplatí, nedostane výsledek „do ruky“, což může činit potíže při následném refinancování. Není-li k dispozici doklad o odhadu, nová banka si při refinancování provede svůj odhad, za který klient znovu zaplatí, ikdyž to neplatí vždy. Pokud je například odhad nízký, některé banky si vystačí s dostupnými informacemi a fotkami nemovitosti.

Odhad nemovitosti zdarma

Banky nabízejí zpravidla vždy na podzim celou řadu akčních nabídek a jednou z nich je Akce odhad nemovitosti zdarma. Po vyřazení většiny poplatků totiž v jejich sazebnících zůstává obvykle pouze poplatek za odhad, který ve zmíněné akci klientům odpouštějí. Žadatel, který této akce využije, může na počátečních nákladech souvisejících s vyřízením hypotéky ušetřit několik tisícovek. Odhad zdarma

Při porovnávání hypoték využijte experta

Při výběru vhodné bankovní nabídky hraje nejdůležitější roli cena a průchodnost úvěru. Obrátíte-li se na specializovaného poradce, který má dokonalý přehled o nabídkách jednotlivých bank a principech oceňování nemovitostí, ušetříte si čas i peníze. Odborník má kromě toho k dispozici databázi právě probíhajících akčních nabídek.

Poplatky za odhad patří v současnosti mezi nejvyšší mezi ostatními poplatky. Pro příklad u dvoumilionové hypotéky s 20-ti letou splatností a pětiletou fixací znamená odpuštění poplatku 5 tisíc Kč ekvivalent cca desetiny procenta z úrokové sazby.

back to top
×